中国的住宅到底够不够住？2023年还要不要盖房子了
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中国的住宅到底够不够住，
你还能不能继续买房子？很多人说中国的房子已经太多了，真的是这样吗，中国的房子总量到底够不够？房地产到底还有没有未来，网络上有一个传说说中国的房子已经够30亿人居住了，这个说法并不可信，其实我的结论中国的房子总量应该是勉强够我们现在的居住，但是非常勉强，根据国家住建部的数据，在2019年的时候，我国城市人均住宅面积是39.8平方米将近40平，然后这两年新竣工的房子又有13.6一平方米，平均每人又多了一平米，也就是说中国的城镇人均住宅面积现在是41平方米左右，这是个什么概念呢？跟国外对比一下，日本的人均住宅面积是33.5平方米，新加坡30平方米，韩国28平方米，看起来我们的41平方米是挺多的，但是这里有个问题，中国的住宅面积是算建筑面积，如果我们像国外一样算使用面积的话，真实的得房率得打8折，也就是41×80%，大约是32平方米，比日本还有差距，而英国，法国德国的平均是40平方米，比我们多了足足1/4，美国呢就更特殊了，人均67平方米刚好是我们的两倍。
接下来是我们近10年全民炒房大拆大建的结果，你看10年前中国的人均只有26平方米，确实是不够住。房地产近10年的发展或许造成一些泡沫，但是说句公道话，我们中国人这些年住的也确实是越来越宽敞，越来越舒服了，可是房子现在真的够了吗，现在的人均32平米看似是及格了，但是中国还有一个特殊情况，那就是房屋的空置率特别高，一般来说正常的房屋空置率是在10%以下，大部分的国家都控制在这个范围，欧美的很多地区空置率甚至在5%以下，中国的房屋控制率没有官方数据，但是根据西南财经大学的测算21%，其实我们保守一点算也比别的国家多控制10%的房子这一部分空着的中国的实际人均住宅面积就低于30平米，我们国家的控制住宅特别多原因主要有两个，第一是中国的人口流动性的伟大，与最新的人口普查数据，我国的人户分离人口达到了4.93亿三个人里面就有一个不在户籍地是的，流动人口有3.76亿这些人很多老家的房子就是空转，然后中国的房子租金跟房价比起来特别低，又没有房产税，房子在涨价控制没有成本也不心痛，所以中国一共得3亿多套房子里面有超过6,000万条是空的。
因此中国的房地总数虽然是够的，但是实际使用起来大家还是觉得房子小，而且城市越大的越小，一线城市人均使用面积22平，二线城市26平，农村和现场的房大的人很多的空转，所以中国的房子不够的，还没有完全满足大家的居住需求，那么还需要几年中国的房子才够住？
数字可能大大超出你的预料，中国的房子虽然总量已经不小了，达到了500多亿平方米，城市里就有300多亿平方米，但是还是不够，主要的原因有两个第一是城镇化还没有完成，农民进城的居室还没有结束。全区最新的人口普查数据，我国城镇人口比例是63%，预计会继续高速增长到70%，而发达国家普遍在80%以上，也就是说接下来一亿人口进城的住房是我们需要解决的，这些人在农村本来是有住的地方，我们前面算的总量里面也把他们在农村的房产都算进去了，可是这些房子未来是注定要被荒废了。
改革开放前中国一共有400万个村落，而今天的中国只有69万个行政村，有人说中国平均每天有120个村落消亡了，但是在我看来，这是每天都有120个村子的人口融入了现代化的社会，搬到了更适合生存更便利的区域去生活了，这是中国经济发展的伟大成就。而这个城镇化的过程还将持续一些年在这一进程的人口住房需求约为40亿平方米，近几年我国每年新竣工的住宅面积在7亿左右，也就是说这40亿平方米的房子需要盖上6年。第二个原因是中国的住宅质量普遍比较差，日本英国等过的建筑平均寿命在一百年左右，美国是七十四年，而中国的住宅设计使用寿命在五十年左右，但实际上八十年代建成的房子到现在居后体验已经非常差了，水电管网早就已经适应不了我们的生活需求，房屋真实的使用寿命也就是三四十年，而在农村大量农村自建住宅，特别是早年建成的住宅，顶多也就住二三十年，比如说未来农村还有没有那么多人来住，就算要住很多房子也需要翻修和重建，不妨的结果来看中国的产权房等等这些房子里面那些酒是应该在以前的福利房还有平房，在未来的几年里面肯定会陆续淘汰，2000年以前建的商品房很难说到底还能坚持多少年，再加上早年的农村自建房，中国大约有一半的房子都不是让人住的很满意，即使现在我们不铺张不浪费，在那人一人继续住在老房子里，那危房总不能凑合吧，通过了人均住宅面积40平米算14亿人就是56亿平米，就算现在所有的房子都按高标准来算每一间都能坚持50年，那么平均下来56亿可以用50年，每年自然淘汰折旧的房子就有11.2亿平方米，每年的新竣工住宅面积大概只有7亿平方米左右，之所以现在的房子还能够越来越多，完全是因为90年代第1批商品房还没开始淘汰，所以老百姓还是缺乏现在房子，贵到难以负担，房地产行业进入下一个时代使命就是盖出更多更好更便宜的房子，让大家住的更宽敞，我想这才是为什么中央反复强调房住不炒，而不是打压房地产。
那么房地产行业真正的顶峰会是什么时候？买房为什么一定要在这个时间之前呢？为什么我认为房地产还有8年的生命周期，中国的人均住宅40平米看似不少，所以有人说中国的房子已经太多了，不需要再改了，事实并非如此，从空间和时间上，中国的房子都还远远没有到充足的评估，从空间上说中国的房子分配很不平均了，96%，也就是说你不是你的父母，多多少少一块容身之地，大部分的中国人至少在老家的某一个地方，还有一个属于自己的小房间，但是这些房子跟你的生活需求往往不匹配，比如中国人均居住面积最大的城市福州是中国唯一一个人均居住面积超过50平方米的大城市，福州人有钱就需要买房子，郊区城镇自建房也建得非常大，当地的房子明显已经太多了，这种地方就是不缺房子，但是不远处的深圳人均住宅面积连福州的一半都不到，深圳的住宅自有率可能是低到百分之二十三，四个深圳人里面只有一个，有自己的房子作为市级大都市，深圳有1,000万人居住在城中村里面，房屋的供给明显不足，随着中国未来五大城市群的渐渐成型，人口流动，特别是跨城市的人口流动，都是未来房地产的刚性需求，然后从时间上看中国房地产行业远没有到周期的尾声。
我们看日本的数据日本盖房子最多的地方是在1976年前后，恰好跟日本适龄购房人口的顶峰一致，这个不是巧合，东亚国家是首套房的购买主力，就是从24~34位这批人，像韩国的新开工住宅面积平方是1992年，恰好也是在适龄购房人口的顶峰前后，如果按照同样的算法我国首套房购买人口的顶峰是在2019年前后，中国1985年到1991年的婴儿潮年均出生人口在2,300万以上，这一代人长了30岁该结婚了，纷纷在2019年前后买了房子，让房价和新开工的住宅都创造了新高，而这一代人在未来的十年仍然有买房换房的客观需求，日韩两国的新开工出台面在到达顶峰之后都坚持了10年左右，靠，所以任何改善方购买需求，那么从2019年开始算中国的房地产建设至少要持续到2029年，也就是8年之后才能够满足社会的真实需求，至此我们对房地产建设未来进行的判断明确了1亿人口的城镇化需求，85后婴儿潮1亿人口的改善需求，和一条老旧房屋的淘汰需求将会支撑中国房地产未来10年的继续建设，我相信随着帮助不少政策落实房价控制之后，中国的房地产会继续健康稳定的发展，中国人一定会出场更大更便宜更舒适的。
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